アパート・マンションオーナーの皆さん、空室対策どうしていますか？

空室を埋めたいが家賃だけは下げたくない

何から対策を始めたらいいのかわからない

アパートやマンションなどの不動産を経営している方にとって、入居者が入らない「空室」状態を作ることは絶対に避けておきたいところです。

しかし、空室対策にもさまざまな方法があるため、どのような対策を実施すればいいのか判断に迷ってしまうことも少なくありません。

近年、賃貸物件の空室率が上昇しているという声をよく耳にしますが、賃貸物件の空室状況を調査してみると、東京23区では、全体平均で約17%程度の空室率になっています。

確かに、過去のデータと比較してみると空室率は年々増加傾向にあり、新型コロナウイルスの流行や人口減少などが主な要因として考えられています。

東京都ですら空室率の増加が問題視されている現状にあり、地方にいたっては今後さらに厳しい状況になることはいうまでもありません。

人口的な観点からしても、すぐに何かしらの空室対策を実施しなければ、今後も入居者を確保し続けることはますます難しくなっていくと思われます。

そもそも、賃貸物件が空室になる原因はどんなところにあるのでしょうか？

一般的に、賃貸物件で空室が発生する原因は、大きく以下5つに分けられると言われます。

●立地条件が良くない

立地条件は賃貸経営においてもっとも重要視すべきポイントのひとつです。一般的には、駅に近いなど交通の利便性が良く周辺環境が充実していれば好立地であると判断されますが、駅までの距離が遠く、バスを使う必要のある場所などは入居者が集まりにくい傾向にあります。

●ニーズに合う間取りではない

部屋の間取りが入居希望者のニーズに合わない場合、物件で空室が発生する原因となります。たとえば、和室やユニットバスの物件は近年では不人気になる傾向があります。リフォームやリノベーションなどで対策を施すことが必要な場合もあるでしょう。

●設備が古い・美観が悪い

物件の築年数が古いと、設備や美観が新築物件よりも見劣りするケースが多く、魅力が乏しいために入居者が集まりにくい傾向があります。

ただし、築古物件でもこまめにメンテナンスを行えば、物件の魅力をあまり落とさずに高い家賃を維持し続けることは可能。10数年に1度は屋根・外壁の塗装・屋上防水などの大規模修繕を行う、設備の入れ替えを検討するなどの対策が考えられます。

●賃料設定に問題がある

物件の賃料設定が適切ではない場合、入居者が集まりにくくなります。たとえば、周辺地域の類似物件と比べて家賃が大幅に高い物件などです。家賃だけでなく、敷金・礼金・更新料も比較することが大切です。

●広告に問題がある

賃貸物件の入居者を募集する際は、不動産会社の協力を得て広告を出すのが基本です。折り込みチラシといった紙媒体のほか、インターネットのポータルサイトに掲載する方法があります。

広告を見て入居の判断をする人は多いため、掲載方法や内容に問題があると入居希望者はなかなか集まらないといえます。

５つほど原因を挙げてみましたが、立地は変えることができませんし、間取りの変更も大きな費用がかかります。

賃料の設定は考えるとしても、できるだけ下げたくないというのは誰もが思うところです。

そうなると、まずは設備の見直しでしょうか。近年ではどんな設備が求められているのでしょうか？

全国賃貸住宅新聞が調査した「人気設備ランキング2020」によると、インターネットの無料物件が第1位を獲得していることがわかります。

インターネットの利用にあたっては、申し込みや契約などの手続きを踏む必要があるため、ストレスに感じているユーザーが多いようです。

そのほか、セキュリティを重視する傾向や宅配ボックスなども、まさに時代の流れでしょうか。

人気の設備を導入することによって、入居者からの興味や関心を集めることができれば、安定した空室対策効果を見込むことができます。

設備以上に「すぐに」取り掛かることのできる対策としては、広告の見直しが挙げられます。

●ネット広告やチラシに使う画像を選び直す

ネット広告やチラシに使う画像に問題があって、問い合わせ件数が少ないという可能性があります。マイナス要素になる写真の状態としては、「小さすぎる」「画像が暗い」「写真がピンボケしている」「画像の解像度が粗い」などが考えられますので、室内や外観の写真が魅力的に見えるか、ぜひチェックしてみましょう。

●バーチャルステージングで室内を魅力的に演出する

その室内の画像ですが、さらに一工夫して、暮らしのイメージが湧く「家具つき室内写真」にすると効果的です。

方法の一つとして「ホームステージング」がありますが、空室になった部屋にイス、カーテン、小物、観葉植物などを配置して、モデルルームのように見せるこの方法は、手間もコストもかかります。

そこで、手間とコストを抑えながら、物件を魅力的に演出してネットメディアなどで訴求できる「バーチャルステージング」がオススメです。

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